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廊坊荣盛华府建材城违规售卖商铺内幕

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题记:

“十年回本”、“首期只付7万”、“保底收益最低7%上不封顶”,这些流着财富奶酪的词汇,最终让“一铺养三代”的投资计划,化为泡影。

正文:

购买廊坊荣盛华府建材城商铺的业主,不是在维权,就是在维权的路上。截至2019年1月17日,他们已经进行了五次维权。

这起事关商铺的维权,掀开了荣盛售卖商铺“以租代售”,引发多起维权事件的帷幕:

据廊坊荣盛华府建材城商铺业主,讲述的维权诉求,聚焦在以下四点:

1、荣盛当初承诺的房本,已到承诺时间,却没有音信,要求给出房本办理的时间,以及延期违约赔偿问题;

2、当初荣盛承诺返租收益最低保障是房款的6%,但在返租时却要求业主开具将近16%的返租款税票,税金由业主支付;

3、承诺10年的收益保障,签订合约时只签了5年,广大业主担忧后期10年甚至更长时间的收益没有保障;

4、购房交款三年后,才看到购房合同,开发商有意不让看到合同的霸王条款,使我们错过了退房的时机;

这是“以租代售”种下的恶果。据商铺业主讲:“当初是听信了荣盛的宣传,以为大开发商项目有保障,而且可以分期首付,未来有收益承诺,就放心购买了”。

维权始末

从2015年至今,廊坊荣盛华府建材城约有上千人认购,但在部分业主缴款后,却发现与当初设想的投资收益,产生了偏差,甚至于感觉受到了欺诈。

据业主反映,他们认为廊坊荣盛华府建材城,存在如下欺诈行为:

1、以国家明令禁止的“售后包租”、“首付分期”、“第三方借款”的方式,诱导购房人,违规违法销售;

2、商铺购房人在向廊坊荣盛华府建材城缴纳房款时,必须先交3-6万的电商,收据不是荣盛公司,而是缴入其他公司账户,该款项未计入合同,其他约定合同上也未体现该款项;

3、售卖商铺绑定售后返租,税金部分缴纳完成4年后,才有所谓的回本收益;

4、销售铺位宣传与现有设计不符,有可能造成产权不批,地下一层,按销售说有产权,但根据有关律师说法,要看规划设计图有无地下商铺建筑,如有则有产权证,否则反之。

针对上述问题,据业主与荣盛的沟通反馈:

1、关于房本,荣盛华府建材城项目方承诺在2019年8月1日前,具备办理个人房本条件;关于违约金的计算,如逾期未取得房本,利率按每日0.01%,基数按照购房合同金额计算;

2、对于谈判承诺荣盛提供十年履约担保和返租基数包含前三年租金不变的承诺,荣盛正在办理程序过程中;

3、关于首付分期违约的问题,因有部分业主疑虑停止了分期首付款的偿还,如果业主选择继续履约,分期首付的违约金荣盛可以考虑免除,至少降低到合理的程度;

4、关于返租税金承担及团购费是否计入返租基数等其他问题,荣盛华府建材城项目正与有关部门沟通,有新进展会与业主代表沟通。

从荣盛华府建材城项目方给出的答复来看,房本问题给出了日程表,但是核心的返租税金问题,还处于协调当中,而引导客户“首付分期”的操作,仍旧在实施。

律师答疑

针对这起维权事件,我们梳理出5大问题,并以此咨询了北京金诉律师事务所戴金花律师,她给出的解读如下:

T1:开发商卖商铺,承诺租金收益,这种以租待售的方式,是否合规?操作中,对于购房人的不利因素是什么?

D:虽然没有明确法律规定“以租待售”是不行的,但是“以租待售”的方式是为了规避限购政策或是购房人不具备购房资格等事实,那么开发商“以租待售”方式卖商铺的行为,就因违反了相应的政策而违规违法。

对于购房人来说,虽然支付了相当于房款的租金,但是却在租赁期内无法获得房屋所有权证,房屋产权证依然在开发商手里。在这期间,开发商依然可以再次销售该商铺,对于购房人来说,不仅仅付出的是时间成本,还可能钱财两空。

T2:开发商在售卖商铺时,采用分期的方式,首付10%,这种是属于“首付贷”?开发商的动机是什么?对购房人的不利因素是什么?这种方式是否构成非法集资?

D:如果购买商铺,首付只有10%,低于人民银行的房贷政策标准的,属于首付贷。

这两年因为楼市调控,开发商为购房人提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式,目的是为了降低购房人购房成本,将转移资金投入风险,尽快回收资金。

对于购房人而言,既要还首付的贷款,又要还银行贷款,其实增加了购房者的还款压力,并且延长了购房人办理产权证的时间。

开发商通过“首付贷”或者“首付分期”方式来吸引购房者的行为,属于房地产市场的乱象,若是开发商没有承诺在一定期限内给购房人还本付息,是很难认定为非法集资罪的。

T3:购买商铺的投资人,在交款三年后,才看到购房合同,开发商这种行为属于违规?购房人应如何维权?

D:属于违规行为。在交款三年后才看到购房合同,是不合理的,按照相关法律规定,房地产转让当事人应当签订书面转让合同,合同是双方当事人的合意,若是签订购房合同,就应当各持一份。

购房人签订了购房合同,务必第一时间索要购房合同并保存好,若是无法获得购房合同,第一、在签订合同后,需要采取拍照等方式保留证据;第二、房款务必通过转账方式缴纳,并要求开具发票,即使无法开具发票,也务必要开具收据;第三、向房地产有关部门投诉。

T4:购买商铺后的投资人,在开始获得开发商返租收益时,开发商让先补缴税费,大概10多个点,补缴后,开发商才进行返租,对于这种以租待售的商铺,这个税费是否合理?

D:开发商先让补缴税费不合理、不合法。首先10多个税点的缴纳是没有法律依据的。

以租待售在租赁期,不存在房屋买卖的相关税点。其次,假若是租赁的税点,第一税点没有那么高,第二该税点是跟租金有关。退一步讲,即使是房屋买卖的相关税点,也没有那么高。

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